摘要:2019年楼市的迷局，看明白了它，才能看清未来可能的机会！
2019年楼市的迷局，看明白了它，才能看清未来可能的机会！
一、2019年，央行会降准降息吗？
房子既有居住功能，也有货币属性，房价的涨涨跌跌与货币政策息息相关，2019年央行大概率会降准，也有过半的概率会降息。当然降准降息不是为了刺激楼市，但楼市会从中受益。
降准的原因在于经济环境需要，更为重要的是现在中国的存款准备金率非常高（预计达到12%以上，美欧等国家普遍在3%以下），这就给降准留下了空间。
降息的理由：1、降息有利于降低企业融资成本，有利于提振经济。2、降息有助于弥补降准的不足，因为降息是让资金更便宜，降准是让资金更多。
不降息的理由：1、美国加息，中国降息，货币政策相向而行，对人民币汇率构成压力。2、目前一年期存款利率是1.5%，已经是历史最低水平。3、2018年国内CPI是2.2%，高于一年期存款收益率，也就意味着存款收益是负。
二、2019年，房贷利率会下降吗？
无论是降准还是降息，都会限制市场利率的上行空间，事实上今年市场利率已经下降了。我们可以把市场利率理解为商业银行-商业银行之间的借钱利率，然后把房贷利率理解为商业银行-购房者之间的借钱利率，当市场利率降的时候，房贷利率必然受到它的制约。
但房贷利率不可能无限降低，一是市场利率传导需要一个过程；二是房地产调控制约了房贷利率下行的空间。我们来看一则数据：
融360报告显示，2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，与上月持平，意味着全国首套房贷利率结束了22个月以来的“连涨”！
三、2019年，限购限贷会放松吗？
2019年楼市的主基调依然是收紧为主，但是在主基调下应该会比2018年有一些灵活性，主要表现在：1、刚需的购房门槛应该比2018年要低，对他们的限制性政策应该也会比2018年要松一些。2、一线城市可能在限售、限价方面政策可能会有所变化，但限购、限贷应该变化不大。原因很简单，限售、限价等政策并不是很市场化，取消了也未必是件坏事，但只要限购、限贷等政策没有调整，就不能说房地产调控政策出现调整。
四、2019年，房企融资会收紧吗？
房地产企业债务率过高是房地产行业主要风险之一，在明年国家继续开展三大攻坚战的情况下，预计监管层仍会抑制资金进入楼市。2019年应该还会有房企说出“活下去”这三个字，但对他们来说2019年应该比2018年要好一些。原因：
1、市场利率下降的情况下，他们的融资成本虽然仍然在高位，但起码比2018年要降一点。
2、2019年，支持民营企业融资的政策会相继推出，比如MLF担保品扩围、民营企业债券融资工具、创设定向中期借贷便利支持中小企业等，这些政策对民营企业有益，对房企也有一定的利好。
在2019年房企“苦日子”还没过去的情况下，房企的整合、并购将会更加激烈，那些规模大、实力强、土地储备多的房企依然是最后的笑者。
五、2019年，房价会反弹吗？
只能说温度会比2018年要暖一点，但要说房价大涨可能性不大。原因在于房地产政策依然是趋紧，但对一二线城市或者人口增量的大城市居民而言，未尝不是出手购房的机会，一定要记住，在这些城市买房，虽然不一定能赚很多钱，但起码不会亏。
六、2019年，小产权房会转正吗？
有人说集体土地入市意味着小产权房的春天来临，我认为2019年应该看不到，以后应该也很难看到。小产权房是在集体土地上建起来的房子，未缴纳土地出让金，根据“一户一宅”的原则：
如果你只有一套集体土地的房子，那么应该是合规的，也就是如果未来宅基地可以交易，那么你这套房子的价值会大大上升。但如果是你有多套这类房子，那就不好说。
记住一点，在目前出台的政策里，与小产权的关系都不是很大，比如近日热议的集体经营性建设用地入市，并不是针对住宅市场。
七、2019年，三四线城市棚改还会继续吗？
按照“新三年棚改计划”，2019年、2020年应该还有累计920万套的任务，也就是棚改还没结束，但未来会呈现以下特点：
1、在国家严控地方隐性债务的情况下，只有那些财政实力强的城市才有条件大幅推进棚改，比如一二线城市。但对于三四线城市来说，由于经济实力有限且房价处于高位，2019年棚改力度会大大减弱。
2、未来棚改货币化安置的比重会越来越低，尤其是那些房价上涨压力大的城市。
八、地方依靠土地出让金增加收入的模式能持续吗？
很难，中国楼市现有特点是人口增量在一二线城市，但土地增量是三四线城市，这就意味着三四线城市地价容易见顶，一二线城市虽然地价可能上升，但可供开发的土地有限，这意味着地方依靠土地出让金增加收入的模式难以持续。下面是一则数据：
2016年7月，北京房屋总成交2.9万套，其中，新房成交0.7万套，二手房成交2.2万套，市场呈典型 “存量房市场”特征。
九、2019年，买房向买股切换？
2019年科创板可能会推出，也可能会试点注册制，这意味着债权慢慢向股权切换，未来企业融资更多地是股权，而债权可能慢慢降温，这是一个新的时代，也是一个新的创富风口，但这是对一个有技术、有经验的专业人士而言的，反之，如果你不具备相关金融知识和极强的判断能力，那么你可能会是某几支垃圾股的永久股东，一直陪着它退市。
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