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西安开发商无证卖房反诉购房者要求毁约 法院:有违诚实信用 合同有效
编辑:鹤壁楼市网 2018年12月30日17:01 来源:中国之声《新闻纵横》
摘要:此前,中国之声曾陆续报道过“西安一开发商将十几位业主诉至法院,要求确认两年前签订的内部认购合同无效”一案,该案在昨天有了最新进展。
此前,中国之声曾陆续报道过“西安一开发商将十几位业主诉至法院,要求确认两年前签订的内部认购合同无效”一案,该案在昨天有了最新进展。西安市中级人民法院对其中一起合同无效纠纷案作出终审判决:撤销一审判决,驳回闻天公司确认合同无效的诉讼请求,认定业主与开发商之间签订的合同有效。

     2016年,西安闻天科技实业集团有限公司与购房者签订了“紫杉庄园项目”商品房内部认购合同。然而,2018年2月,闻天公司方面以当初该项目没有商品房预售许可证为由,将十几位购房者起诉至法院,要求确认内部认购合同无效。两年过去,房价已经涨了几倍,开发商的行为引起争议。一审法院此前审理其中一起案件认为,双方签订的内部认购合同无效。如今该案二审改判,依据为何?开发商与业主双方又怎么看这个终审判决结果?

    开发商称未取得预售证起诉购房者

    12月29号,西安市中级人民法院对其中一起合同无效纠纷案作出终审判决:撤销一审判决,驳回闻天公司确认合同无效的诉讼请求,认定合同有效。业主李女士得知终审判决结果后说:

    “我们最终就是要房子,只要房子给我们什么结果都是好的。”

    2016年,包括李女士在内的购房者通过签订内部认购合同的方式,购买西安闻天公司所开发的“紫杉庄园项目”商品房,该项目在合同签订时未取得预售证,但开发商多次承诺正在办理,购房者陆续支付购房款全款。2018年年初,开发商通知,要清退此前所售房屋,另一位购房者王女士此前接受中国之声采访时表示:

    “上面就写的就是什么要清退我们,说当时都知道没有预售证,要清退房子,按当时我们交的价款年息20%来给我们补偿。”

    在过去两年中,西安房价有较大幅度的增长,另一方面,随着调控政策的出台,当初的一些购房者如今已经不具备购房资格,如果合同无效,也不能再买,开发商的通知,业主们无法接受。

    今年2月,闻天方面以该项目没有商品房预售许可证为由,将购房者陆续起诉至西安市各基层法院,要求确认内部认购合同无效。2月12号,西安市长安区人民法院受理闻天公司诉其中一名购房者李女士确认合同无效纠纷的案件,并于今年6月8号作出一审判决:内部认购合同无效。李女士提出上诉,西安市中级人民法院依法立案受理,组成合议庭公开进行了审理,昨天二审宣判:合同有效。李女士的代理律师羿克表示:

    “一是撤销西安市长安区人民法院2018陕0116民初字2519号民事判决,原来是西安市长安区人民法院一审判决,认为双方签订的商品房买卖合同违反法律规定,属于无效合同。二是驳回西安闻天科技实业集团有限公司的诉讼请求。这个判决是终审判决,判决只要送达以后就生效了。”

    法院认为合同应有效 开发商恶意诉讼

    西安市中级人民法院经审理认为,双方合同的名称虽为“紫杉庄园内部认购合同”,但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定,合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。西安市中级人民法院党组成员、副院长杜豫苏说,依据双方的意思表达及房款支付情况,购房者与开发商之间形成了商品房预售合同法律关系。

    李女士已全额向闻天公司支付了购房款,双方亦认可案涉合同为商品房预售合同,故双方形成了商品房预售合同法律关系。闻天公司于签约时虽未取得商品房预售许可证,违反了有关“商品房预售应当取得预售许可证明”的规定,但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。

    法院认为,西安闻天公司在自身合同目的已经实现情况下,非但不积极履行应尽的合同义务,面对房地产市场出现价格大幅上涨,反而主张合同无效的做法,违背诚实信用原则,也和社会价值导向、公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观,彰显司法公正,人民法院对此种行为不应予以支持,改判撤销一审判决,并驳回西安闻天公司的诉讼请求。杜豫苏说:“闻天公司在收取购房款、其合同目的已经实现的情况下,面对房价上涨的客观环境,反而主张合同无效,该做法有违诚实信用原则;闻天公司作为房地产开发企业,对房屋预售所需符合的条件是清楚的,对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性是明知的,现在其以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼,该行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。”

    对于二审判决,闻天公司方面表示尊重判决结果但不认可。其代理律师叶名怡说:“我个人认为二审判决是不正确的。它的(判决书)三点理由,第一条理由它说,开发商因为违反了诚实信用原则,所以这个合同主张无效这个主张不能成立,那么我想说的是至少90%以上的合同无效的案件,一开始双方当事人都是知道合同无效的,但是后来其中一方反悔了,到法院去起诉,这个是合同无效案由纠纷的一种典型情况。如果觉得开发商他有为了追逐利益,你可以采取其他比如说行政罚款或者其他的方式,你不应当说把一个无效的合同变成有效。但是二审判决既然已经出来了,也是终审判决,我们尊重这个结果。”

    中国人民大学法学院教授、中国民法学研究会副会长杨立新认为,西安市中级人民法院的二审判决合法合理:“严格说没有预售许可证,卖房这个合同说无效行不行呢?其实是有道理的,没有许可证你去卖,怎么还能主张无效?我认为中级法院判的是对的。现在正在写《民法典合同编编(草案)》,一个规则要写进去,就是违约的这一方是不可以主张合同无效的,不可以主张解除合同,卖房的时候你没有预售许可证,你现在拿这个东西来说事,说合同是无效的,这是不能准许的。另外,卖房的开发商是一个强势的地位,在这方面政策应当朝保护买房人这一方来去倾斜。第三点假如房价不上涨,开发商会这么主张吗?房价没涨的时候也不说解除合同了,所以这是一个不诚信的行为的。”

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