摘要:2018年以来，随着地产调控步入深水区，市场集中度也一再提升，房企各层面均被巨大的焦虑和压力所笼罩。其中，最大的表现是，多家房企股价跌破净值，房企先后被曝出“裁员”事件。
2018年以来，随着地产调控步入深水区，市场集中度也一再提升，房企各层面均被巨大的焦虑和压力所笼罩。其中，最大的表现是，多家房企股价跌破净值，房企先后被曝出“裁员”事件。
+ 超30家房企股价跌破净值
随着楼市调控的不断加剧，上市房企股价下跌也逐步显现出来，据Wind数据显示，截至8月23，A股破净股数从32只快速攀升至270只。而这只用了一年时间，其中地产板块正是破净的高发区之一。
“说实话，市值是上市公司门面，也是尊严的象征。”某上市国企的证券事务代表在与记者沟通时直言，“破净并不是好事。”
在这270只破净企业中，有33家是与房地产开发相关的企业，其中不乏世茂、首开、北京城建、金融街等牌房企。相比一年前仅3只房产股破净，这是否预示着房地产的未来并不被看好？
+ 地产板块受利空影响
国泰君安分析师对记者分析称，地产行业目前有很多利空因素。他表示，“虽然破净只是股价下跌的一个结果，但比如金融去杠杆、货币收缩、资管新规等等资金端都在对地产行业未来有影响，房地产恰恰又是资本密集型行业，对融资渠道和资金成本会很大影响。”
尤其是今年7月31日中央政治局会议召开后，对房地产市场的调控力度并没有丝毫减弱。
在佳兆业经济研究院院长刘策看来，目前房地产已经到了新旧交替的时间点，重资产、高负债的扩张模式越来越受到市场的担忧。下半年是债券还款高峰期，也在很大程度上影响了投资者信心。
事实上，如今房企从银行获得开发贷的难度正在加大。记者从某国有银行了解到，最近他们已针对房企开发贷政策进行了收紧。不仅提高申请企业的门槛，贷款审核严格程度也从中心城区向周边区域逐级递增，三圈层甚至更远的项目会直接拒贷，新增贷款利率也从以往较低的6.06%左右提升至10%以上。
从最新统计的“破净”房企名单里可以看出，中小规模且区域性更强的房企占了绝大多数。克而瑞分析师朱一鸣对此表示，中小房企的项目更少，所以资本市场对他们未来的预估会打更多的折。
刘策同样认为，龙头企业的安全系数越来越高，市场估值也会高一些，大企业相对中小企业而言抗风险能力、受政策影响波动能力更强一些。
“房企净资产主要是以土地为主，某种程度上，破净一方面意味着房企的股价被低估；另一方面也意味着资本市场预计未来房价会下跌，房企的业绩增速会减慢，导致在销售周期拉长后各方面成本上升，那么未来动态的净资产价值预期就会下降。”朱一鸣说道。
由于地产行业的特殊性，是否“破净”主要取决于房企项目的价值。国泰君安分析师认为，有的市净率已经很低的企业，股价还一直在跌，主要就是市场预期企业未来没有增长空间。
+ 地产商区域“瘦身”与“裁员”
近日，包括泰禾集团、绿地、华夏幸福、长江实业上海公司等接连被曝出部分地区的“瘦身”计划。而这场“名义上不会大张旗鼓，实际上数量可观”的人才调整正在逐渐蔓延且持续深入。
“我们裁员比例可能都不止30%，据说我们（投资拓展）中心会裁掉三分之二。”某房企内部人士何晴苦恼地表示。自公司释放了裁员消息后，何晴近日来异常焦虑。因为她发现，在裁员大背景之下，房地产全行业均在面临人才过剩现象。
新城控股副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示，“市场扩张时，企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张；市场受限时，企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。目前市场分化极为严重，在一些较好的区域市场，企业可能还在继续扩张，但在调控严格的一二线城市及周边地区，量缩价稳，固守在这样区域只能收缩。”
此外，华夏幸福也因市场变化对公司团队进行了大幅“瘦身”。8月24日，有消息称，因战略收缩，华夏幸福天津事业部已就地解散。据21世纪经济报道多方了解，华夏幸福天津公司解散的消息属实。此外，据知情人士透露，华夏幸福此番“瘦身”可能还将持续。华夏幸福官方也坦承，正在进行局部优化和调整。
除了拿地困境，何晴所在的公司还面临资金链紧张的窘状。而据她了解，为了渡过难关，公司产生了不少高成本短期借贷，但这似乎也未能缓解这家公司的资金之渴。于是，“裁员”计划正在酝酿中。未过试用期的何晴也因此整日忧心自己可能在“裁员”计划的名单中。
+ 地产商经历裁员“瘦身”的阵痛
无论是因区域调整引发的“瘦身”计划，还是因资金链紧张引发的“裁员”，都是房地产市场下行趋势中的表现。而这场因“调控”引发的深度调整，给房企们带来了深层次的阵痛。
“阵痛，也说明盲目扩张会出现很多新问题。而通过人员调整，也是对过去相对臃肿的企业运营模式进行了纠正。当前部分企业进行了裁员或业务条线压缩，应该理解为企业控制成本的行为。而从战略上看，其实也体现了一点，即此类地产企业未来也会面临很多压力，必须通过此类业务条线人员队伍的压缩来实现效率提高和成本降低。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年下半年很多房企会面临资金回笼等压力，所以从企业高效运作的角度看，要适当管控“小白兔”的队伍。此类“小白兔”的含义在于，往往属于业绩平平而且效率不高的员工。因此，类似裁员的现象，也是企业提高效率的表现。
同策研究院总监张宏伟表示，“裁员主要有两方面原因：一是区域结构性调整。比如，在一线城市或部分调控、限价比较严格的城市（比如环北京、海南地区），这些城市因拿地、销售等问题，不再需要原来大规模的团队；二是个别企业面临资金链紧张情况。房企因此放缓了投资拿地节奏，投资策略则尽可能偏向高周转，在人员编制上也开始收缩，有些甚至开始裁员。”
“裁员只是初步表现，接下来就是市场深度调整，市场会出现大范围大幅降价。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始，然后蔓延到全国一二线城市。”张宏伟说。
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