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鹤壁市一季度房地产开发投资稳步增长
编辑:鹤壁楼市网 2015年04月17日09:09 来源:鹤壁市统计局
摘要:一季度,鹤壁市完成房地产开发投资130492万元,比上年同期增长24.9%,高于全省平均增幅17个百分点;房地产开发投资占全市固定资产投资比重为10.4%,比上年同期提高0.3个百分点,呈现平稳增长态势。
一季度,鹤壁市完成房地产开发投资130492万元,比上年同期增长24.9%,高于全省平均增幅17个百分点;房地产开发投资占全市固定资产投资比重为10.4%,比上年同期提高0.3个百分点,呈现平稳增长态势。

    一、房地产开发投资中住宅投资仍占主导地位

    分类型看,商品住宅投资增速低于房地产开发投资增速,商品住宅投资所占房地产开发投资比重最高。一季度,房地产开发商品住宅投资106869万元,比上年同期增长22.7%,低于房地产开发投资增速2.2个百分点,所占比重为81.9%,比上年同期降低1.5个百分点;办公楼投资2155万元,比上年同期下降51.6%;商业营业用房投资14059万元,比上年同期增长39.1%;其他投资7409万元,比上年同期增长166.6%。

    二、商品房屋施工、新开工面积增长,竣工面积大幅回落

    一季度,全市房屋施工面积653.7万平方米,比上年同期增长29%,增速比上年同期增长5.6个百分点。其中,住宅施工面积529.7万平方米,比上年同期增长26.7%,增速比上年同期增长8.7个百分点。

    一季度,全市房屋新开工面积869.6万平方米,比上年同期增长35.6%。其中,住宅新开工面积75.9万平方米,比上年同期增长47.8% ,在住宅新开工面积中,90平方米及以下住房18万平方米,比上年同期增长255.4%;144平方米及以上住房1.6万平方米,比上年同期下降80%,别墅、高档公寓4.9万平方。办公楼新开工面积20.6万平方米,比上年同期增长19.5%;商业营业用房新开工面积68.6万平方米,比上年同期增长54.5%;其他营业用房新开工面积34.8万平方米,比上年同期增长28.5%。

    一季度,全市商品房屋竣工面积21.2万平方米,比上年同期下降32.6%。其中住宅竣工面积16.7万平方米,比上年同期下降46.3%,占竣工房屋面积的78.8%。

    三、商品房屋销售面积低速增长,待售面积回落

    一季度,全市商品房屋销售面积低速增长,销售面积为32.5万平方米,比上年同期增长4%,其中住宅销售面积增速首次下降,销售面积为29.5万平方米,比上年同期下降3.8%,占商品房屋销售面积的90.9%。在住宅销售面积中,其中90平方米及以下住宅销售面积销售情况较好,销售面积为5.1万平方米,比上年同期增长203.2%。

    一季度,商品房待售面积回落。全市商品房待售面积为47.2万平方米,比上年同期下降19.7%,其中住宅待售面积为37.8万平方米,比上年同期下降24.3%,占商品房屋待售面积的80.1%。在住宅待售面积中,其中90平方米及以下住宅待售面积16.7万平方米,比上年同期下降32.9%;144平方米及以上住宅待售面积3万平方米,比上年同期下降29.7%;别墅、高档公寓待售面积2.3万平方米,比上年同期下降28.9%。商业营业用房待售面积8.4万平方米,比上年同期增长0.7%。其他房屋待售面积1万平方米,比上年同期增长146.4%。

    四、房地产开发本年到位资金增速低于房地产投资增速

    一季度,全市房地产开发到位资金134385万元,比上年同期增长18.2%,低于房地产开发投资增速6.7个百分点。在房地产开发到位资金中,国内贷款14938万元,比上年同期增长275.3%;自筹资金85843万元,比上年同期增长12.7%,其中企业自有资金17854万元,比上年同期下降42.8%;其他资金33604万元,比上年同期增长0.2%,其中,定金及预收款3894万元,比上年下降69.9%,个人按揭贷款995万元,比上年同期下降88.3%。今年随着房地产开发企业施工项目的增加,资金紧张状况压力加大,将会影响到房地产开发投资的发展趋势。

     五、房地产开发投资市场存在的问题

    今年以来,全市房地产开发投资平稳增长,但由于房地产开发市场竞争激烈,部分项目已开工,因资料不全不能及时入库;房地产企业贷款难,资金缺口较大,银行审批程序复杂;各县区因地理位置的不同,房地产投资、施工、销售等发展不平衡等诸多问题,直接会影响到全市房地产开发市场态势。

    (一)各县区地理位置不同,房地产开发投资发展不平衡

    鹤壁两县四区,其中淇滨区位于中心,地理位置优越,房地产开发企业76家,占全市55.1%。一季度,淇滨区完成房地产开发投资82911万元,比上年同期增长24.5%,占全市房地产开发投资的63.5%;房屋施工面积完成355.4万平方米,比上年同期增长30.9%,占全市房屋施工面积的54.4%;商品房销售面积21.1万平方米,比上年同期增长21%。淇滨区城市基础设施较为完善,绿化环境好,交通便利, 教育氛围浓,商品房屋价位虽然高于县区,鹤壁两县及山城区、鹤山区居民为了孩子能够受到良好的教育,在新区购房欲望较为强烈,促使淇滨区房地产投资及销售相对稳定。

    鹤山区房地产开发企业2家,占全市1.4%。一季度,鹤山区完成房地产开发投资280万元,比上年同期下降77.8%;房屋施工面积33.1万平方米,比上年同期下降39.7%;待售面积20万平方米,占商品房施工面积的60.4%。由于鹤山区地理位置偏僻,城市基础设施尚不完善,受区位弱势影响,鹤山区人口逐年递减,加之旧城改造耗时较长回迁较慢,拆迁户大多选择在淇滨区和山城区定居,留守在鹤山区的居民多为老弱病残和低收入人群,购买力相对薄弱,房屋严重滞销,由于棚户区改造住房入住率较低,闲置房屋较多,目前,建房数量已超过人口需求数量,在建房屋出现过剩,导致鹤山区2015年不再申报开工建设住房项目,鹤山区房地产市场持续低迷,滞销严重,影响了开发商的信心。

     (二)房地产开发企业资金紧张,土地资源短缺

    据对房地产企业了解,目前房地产开发土地资源紧缺,成交价格大幅增长,所开发的土地大多为以前囤地,当年实际交易土地成交量不大;因土地资源紧张,遵循“价高者得”,凡是房地产开发项目的企业,须先预征所得税和土地增值税等多种因素,造成前期开发成本增高,使开发商拍地的资金周转增加难度,开发成本的增加,将会影响到商品房屋销售价格的增长。

    一季度,全市房地产企业自有资金17854万元,比上年同期下降42.8%。目前房地产开发市场明朗化,竞争加剧,大多数开发商资金紧张,企业面临巨大资金压力,房地产企业普遍反映越来越难以从银行获取贷款,大多以自筹资金为主(包括民间贷款,利息高)。调研中企业反映,银行发放个人按揭贷款资格审查严格、放贷过程延长,对销售产生负面影响;国家不动产登记、房地产税等相关政策的出台预期使得投资性购房者购房意愿降低、自住需求消费者观望氛围浓厚。

    (三)房地产新开工项目入库滞后

    自房地产新开工项目审批入库制度实行以来,规范了房地产新开工项目统计行为,但由于部分房地产新开工项目由于入库所需资料不完备,已经开工建设但仍未入库,等材料收集齐全项目已工期过半。以前只需要房地产企业申请名录库入库成功后即可上报项目,现在实行房地产项目入库申请制度,大部分项目为跨月申报,也造成房地产项目滞后上报问题。

     六、房地产开发投资的发展趋势

    一季度,鹤壁市完成房地产开发投资130492万元,比上年同期增长24.9%,增幅比上年同期降低了9.3个百分点。经对房地产企业了解,从全年整体看,普遍认为今年房地产开发形势不太乐观。资金紧缺是影响房地产发展主要原因:一是银行把房地产开发企业定为高危行业,信贷政策严格控制,造成房地产企业资金链紧绷,未来开发企业通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例将越来越大;二是不动产登记政策造成大量二手房推向市场,并且价格低于新开发房源,势必影响商品房销售情况;三是随着全市商品房销售价格的不断提高,越来越多的人依靠银行贷款进行购房,间接加大了房地产企业对金融机构的依赖程度,全市房地产开发投资本年到位资金增速较低的问题不容忽视。

    七 、房地产开发市场的建议

    (一)切实发挥政府职能,加强和改善宏观调控,增加有效供给。一是要认真贯彻落实国家政策,积极引导和调控房地产市场走势,确保政策措施落实到位;二是要继续优化住房供应结构,发展中低价位、中小套型普通商品住房,适度发展中高档商品房,形成各种价位档次住房供给的合理配置,兼顾低收入人群保障性住房和中高收入消费性住房需要,保障不同阶层消费者住房需求,使推出的商品房适销对路,避免太多空置商品房,给房地产开发企业减压,逐渐引领企业转型,多元化发展。

    (二)充分发挥城市规划职能,规范建设用地管理,促进土地合理使用。

    (三)加大金融对房地产开发支持力度。积极开展银企对接,扩大银行信贷规模,争取银行对符合条件的房地产开发项目资金支持力度,缩短放款周期,加快企业销售回款速度;积极拓展房地产企业融资渠道。

    (四)更好发挥政府服务作用。精简行政审批事项,优化行政审批程序,做好规划管理,提供信息服务,加强房地产质量监管,打击欺诈行为,维护消费者和企业的合法权益。


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